预售商品房买卖中房地产开发商的合同解除权
添加时间：2020-06-12 点击量：595
预售商品房买卖合同中，房地产公司为销售其开发的楼盘，往往为业主的按揭贷款提供了阶段性保证责任，一旦业主发生贷款逾期，开发商则面临被银行要求代偿的风险。为规避其替业主代偿后不能追偿的风险，开发商与业主另行签订协议约定“因业主逾期导致开发商向银行代偿的，开发商有权解除购房合同”。
一、解除权的来源。开发商主张与业主解除合同，可通过合同约定的解除条件解除，也可依照法定解除条件主张解除。
（一）约定解除
1、《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
2、《民法典》（2021年1月1日起生效）第五百六十二条规定：当事人协商一致,可以解除合同。
（二）法定解除
1、《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
2、《商品房买卖合同司法解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
3、《民法典》（2021年1月1日起生效）第五百六十三条规定：有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。
二、解除权的行使期限。开发商主张与业主解除合同的期限，有约定的从约定，没有约定的从法定，即经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。期限届满未行使解除权的，解除权消灭。
1、《合同法》第九十五条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
2、《商品房买卖合同司法解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
3、《民法典》（2021年1月1日起生效）第五百六十四条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使,或者经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。
三、合同解除的程序。合同解除权是一种形成权，只要具备解除的条件，有解除权的一方单方意思到达对方即发生解除合同的效力。同时，目前的司法实践中，诉前未通知解除而直接以诉讼方式请求解除的，合同自主张解除的一方通过法院向对方送达起诉状副本之日起解除；对方对合同解除有异议的，合同自解除通知到达违约方时解除。如（2018）最高法民终94号“房屋买卖合同中，因买受人逾期付款出卖人以违约为由行使解除权的，合同自解除通知到达时解除”。
1、《合同法》第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
2、《民法典》（2021年1月1日起生效）第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除;通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除,债务人在该期限内未履行债务的,合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的,任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方,直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同,人民法院或者仲裁机构确认该主张的,合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
四、合同解除的效力。开发商与业主解除合同后，双方均有义务对已履行的部分恢复原状。笔者在办理太原市尖草坪区人民法院审理的一例开发商与业主解除合同的案件中，通过大数据检索发现该院判决双方解除合同后，对于已履行部分的处理方式大致有几种：
1、判决解除合同，业主配合办理返还房屋，开发商返还业主的首付款及已付本金，但不支持开发商对于违约金的诉求，如（2019）晋0108民初872号判决认为“原告关于要求被告按房屋总价款的10%向原告承担违约金的主张，因从立法目的来看违约金条款是用于弥补守约方损失，而原告作为守约方解除合同并收回房屋后，因房屋升值导致其损失应当能够予以弥补，故其继续要求违约金的主张，本院不予支持”；
2、判决双方解除合同，违约金酌定支持，如（2019）晋0108民初613号判决认为“原、被告双方未达成解除《商品房买卖合同》的一致意见，双方之间仍存在买卖合同关系，被告应按照合同约定偿还银行贷款，因被告逾期未还款导致原告承担保证责任，被告应按合同约定向原告支付违约金。本院综合原告主张、被告的违约情况、过错程度及合同的履行情况，酌定被告按房屋总价款的10%即149008.2元向原告支付违约金”；
3、判决解除合同，业主返还房屋并支付违约金，开发商返还业主的首付款及已还本金，并返还房屋增值的差价，如（2018）晋0108民初1675号民事判决书认为“庭审中，原、被告均认可现该房屋存在增值的事实，现房屋价格每平方米8000元，故合同解除后，原告应按被告已付房款部分的比例给付被告相应的增值款”。
现行法律对于合同解除的效力规定如下：
1、《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
2、《民法典》（2021年1月1日起生效）第五百六十六条规定：合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的,解除权人可以请求违约方承担违约责任,但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任,但是担保合同另有约定的除外。
樊黎丽律师，毕业于山西大学法律系，于1998年加盟山西成诚律师事务所，现任北京中伦文德太原律师事务所合伙人，房地产建筑专业委员会主任，太原仲裁委员会仲裁员，太原市小店区人民法院特邀调解员，专业从事房地产、建筑、公司、金融等诉讼业及非诉法律业务，从业二十余载，具有丰富的实践经验和扎实的理论功底，成功代理大量建筑房地产类纠纷案件，为委托人挽回巨额经济损失。
贾秀红律师，毕业于西南政法大学，北京中伦文德太原律师事务所律师，合伙人律师助理。贾秀红律师曾就职于某集团公司从事了5年的法务工作，积累了丰富的法律实务工作经验。自2019年加入北京中伦文德太原律师事务所律师以来，协助主办律师处理了各类合同纠纷、侵权纠纷，并参与设计办理公司股权变更、企业资产处置、公司投融资、重大项目工程管理等系列专项法律服务，在实践中运用所学，并不断完善自我。
